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鴻坤財富:大類資產配置 不動產從未缺席

​  在歷來安土重遷的國人眼里,以房子為代表的不動產不僅是安居樂業不可或缺的重要元素,更象征著心靈的歸宿和港灣。無論在世間征伐多遠、離開多久,心靈總有所寄托。這種情感反映在金融市場上,就體現為人們對不動產投資始終如一的偏愛。在新的投資形式層出不窮的當下,不動產投資依然在不同的資產配置組合中占據極為重要的地位。 

  不動產在資產配置中的重要性

  一、國內居民的不動產投資

  1. 房產投資

  根據招商銀行和貝恩公司出具的《2019中國私人財富報告》顯示:2018年,我國個人可投資資產總規模達到190萬億。從高凈值人群的財富分布來看,除現金及存款外,投資性不動產占比最大,不動產在高凈值人群的財富管理中占據重要地位。

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  房產對中國人來說意味著家庭,又兼具保值屬性,因此我國居民參與不動產投資的方式主要是購置房產。財富報告中顯示,在千萬資產家庭中,10%是房產投資者,房產占其總財富的85%;在億元資產家庭中,80%是企業主,房產占其總財富的15%,15%是房產投資者,房產投資占其總財富的80%以上,從這些數據足見我國居民對房產的青睞程度。當然,除了因為房產對中國人的特殊意義,還跟地產行業的發展脈絡和發展階段相關。 

  我國地產行業發展已有40多年,自1978年到2008年,地產行業經歷了萌芽、發展、混亂三個階段;而從2008年到2018年,受美國金融危機影響,我國為刺激市場,實施貨幣寬松政策,地產行業迎來了“黃金十年”。這十年,房價翻番,很多投資房產的家庭財富因此迅速積累。  

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  從2008年到2018年,中國GDP從30萬億增長到了90萬億,年化增速達10.9%;貨幣發行量從45.6萬億增長到180多萬億,增速達年化14.4%。除了滿足經濟增長之外,發行的貨幣有相當一部分主要支撐了通貨膨脹和資產價格的上漲。因此,過去十年,真實的通脹水平應該在3.5%左右。

  這意味著,過去十年如果你的投資回報率能夠超過年化3.5%,就跑贏了通脹。而從各類資產過去十年的表現來看,地產的回報率長期穩定且優于其他大類資產,且除了房地產之外,幾乎其他所有資產都沒能跑贏通脹。趕上了地產行業的快車道,不論是居民、投資公司,還是地產公司都獲利頗豐。  

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  2. 房屋出租

  當然,除了房產增值給居民帶來的收益外,通過將閑置房屋出租,也能獲取一定的租金收益。黃金十年,隨房價上漲的還有房租,尤其是一線城市,人口不斷流入、聚集,市場租房需求不斷增加,房租水漲船高。此外,商辦類物業的租金也同樣增長迅速。

  一線城市租賃價格指數

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  ​數據來源:房天下

  而隨著房屋出租行業的發展,參與主體逐漸由居民出租閑置房屋,發展為二房東、中介等中間商賺差價,隨后又衍生出現了很多規模化、特色化的運營商,如愛彼迎、小豬短租、優客工場等等。  

  3. 地產金融相關產品

  財富管理是講資產配置的,除了實物房產外,居民在金融產品方面也有很大的投資需求,而地產基金和地產信托以其清晰的結構和較高的收益深受投資者青睞。 

  地產基金按底層項目可分為基礎設施、住宅、商業等。過去十年,住宅類地產基金占比較大,近兩年商業類地產基金份額已經逐漸超越了住宅,這一定程度上代表了地產行業和地產基金的未來走向。 

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  ​數據來源:諾承投資

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  數據來源:諾承投資

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