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央行定調房貸利率不會降,放眼十年,未來房子值錢還是股票值錢?

央行定調房貸利率不會降,放眼十年,未來房子值錢還是股票值錢?

  新版LPR首次亮相,并公布了首次的報價。據悉,1年期的LPR報價4.25%,而5年期以上的LPR報價4.85%。實際上,從此次亮相的報價數據分析,1年期的LPR報價較以往下降了6個基點,但整體而言,對于新版LPR的首次亮相還是基本符合市場的預期。

  新版LPR,曾被市場認為是變相降息,且屬于利率并軌的重要產物。但是,從實際情況下,央行已經定調了房貸利率不會降,房住不炒的定位始終并未發生動搖。受此影響,新版LPR對房地產價格的影響也趨于平穩。

  房住不炒,且央行定調房貸利率不降的表態,實際上還是建立在房地產價格處于歷史高位的大環境基礎上。至于此次新版LPR的亮相,實際上意在降低實體經濟的融資成本,而短期刺激房地產的預期很可能又一次落空。

  事實上,對于當前國內房地產市場的價格水平,經過了前幾年的炒作后,整體價格正處于歷史高位水平。與此同時,無論是個人還是企業,抑或是上市公司,都似乎對房產投資有著很高的依賴度。具體而言,一方面是個人住房貸款比重較高,房貸壓力成為了不少年輕人的重要包袱壓力;另一方面則是上市公司熱衷于房產投資,對于主業非房產的企業,更是有著投資房產乃至囤房的舉動,房地產價格的波動對企業的影響越來越明顯。

  由此可見,對于房住不炒的政策定位,屬于長期性的戰略定位,未來有可能通過時間換空間的形式化解房地產市場的價格泡沫風險。對于此次央行對房貸利率的表態,實際上還是印證了房住不炒的政策定調,起碼在中短期內不會發生變化。

  一方面是國內房價處于歷史高位,另一方面則是國內股票市場正處于歷史估值底部區域,從投資價值的角度出發,房產投資確實存在或多或少的風險,但局部機會仍然存在,尤其是剛需客戶,即使房地產價格處于高企的狀態,也存在著購房的需求。至于股票市場,雖然已處于歷史估值底部的水平,但考慮到國內股票市場“牛短熊長”的特征,結合融資定位的特殊環境,實際上對國內股票市場的投資回報率尚且不能夠給予過于樂觀的預期。

  放眼十年,在房住不炒的定調環境下,雖然國內房地產價格有望持續趨于平穩,大漲大跌的概率持續降低,但房子終究具有居住的實用價值,對租金回報率高于3%的房產,實際上還是有可能實現持續增值的目標。至于部分城市,則是在經濟發展的過程中,難免會存在價格分化的表現,但從整體上分析,未來房地產價格大幅上漲的空間已經在逐漸縮小,而未來房地產價格可能中長期處于相對平穩的運行狀態。

  但是,需要注意的是,在過去上市公司密集投資房產的背景下,實際上房地產價格的波動已經深刻影響到上市公司的實際業績表現。更有甚者,當遇到企業業績不佳的時候,上市公司可能會采取拋售房產回收現金的舉措,更有部分上市公司借助拋售房產來實現上市公司業績的扭虧為盈。由此可見,在短時間內,股票市場與房地產市場之間的聯動性還是存在的,當房地產價格出現非理性波動的時候,難免會影響到不少上市公司的業績表現乃至股票價格的走勢。

  多年來,中國股市與國內房地產市場之間的關系,還是非常微妙。從蹺蹺板效應到兩者聯動性的增強,在不同的時期內,投資者對股市與房地產市場的態度也是有所不同。但是,與房地產市場相比,目前中國股市仍處于歷史估值底部區域,從中長期的角度出發,股市投資安全性反而更高一些。

  不過,需要警惕的是,即使股市處于歷史估值底部區域,但未必意味著所有股票都值得中長期投資。例如,近年來A股上市公司頻繁上演黑天鵝風險,從績差股虧損股,到白馬股,黑天鵝問題似乎有逐年增多的跡象。由此可見,若投資者在選擇投資標的的過程中,稍有不慎,則可能會處于非常被動的虧損狀態,長期投資,盈利未成,反而變成了財富市值加速蒸發的催化劑。

  事實上,放眼十年乃至未來更長的時間,優質企業還是未來股市的投資方向。或許,對于投資者來說,若很難分辨出哪個屬于優質企業,哪個屬于普通企業,最直接的方式則是在市場底部區域參與定投核心市場指數的指數基金,這同樣可以享受到未來股票市場發展與壯大的成果,且有效回避了上市公司股票黑天鵝的風險。

  早在今年年初,一份《2018中國城市家庭財富健康報告》內容指出,城市家庭住房資產占比達到了77.7%,但在金融資產投資比重上,占比僅有11.8%。與此同時,從更細分的數據來看,股票資產投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。由此可見,對于城市家庭而言,對房產投資的依賴度還是處于非常高的狀態。與之相比,反而疏忽了金融資產的投資力度,由此導致房產投資與金融資產投資的失衡狀態。

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